19 января 2007 15:32

У торговцев недвижимостью накаляются нервы

Натянутый, как струна, рынок столичной недвижимости стремительно приближается к той точке, за которой начнется неконтролируемое снижение цен. Психологическим фактором, который в скором времени может привести к резкому падению спекулятивного спроса на украинские квартиры, по мнению аналитиков «Укрсоцбанка», станет удешевление жилья в России и США.

справка "экономики" По данным группы компаний "Планета Оболонь", в 2006 году на вторичном рынке было выставлено порядка 120 000 объектов, продано порядка 40 000 квартир. Годовой оборот вторичного рынка жилой недвижимости Киева составил порядка $4,5 млрд. Как и в прошлые годы, порядка 70-80% сделок на рынке – это фактические обмены с доплатами и компенсациями, когда вместо одних квартир люди покупали другие.

Украинский рынок недвижимости сегодня прочно занимает первое место в рейтинге самых доходных инвестиций. Цены на столичные квартиры за 2006 год выросли, по данным риелтеров, на 64%. Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья в Киеве превысила $2 300. Если квартиры будут дорожать такими же темпами, то через четыре года цена двухкомнатной «хрущобы» на окраине столицы приблизится к миллиону долларов. Впрочем, скорее всего, рынок будет развиваться по другому сценарию.

Еще лет пять назад непрезентабельные квартиры в Киеве предлагались за $7-10тысяч и могли месяцами оставаться невостребованными. Первый скачек цен на недвижимость произошел по совершенно абсурдной причине – риелторы растиражировали слух о том, что квартиры будут дорожать из-за появления новой валюты – евро. Как этот фактор может влиять на недвижимость – непонятно, но об этом тогда заговорили все, включая уборщиц и таксистов. С тех пор столичные квартиры подорожали в среднем в 10 раз.

У текущего ценового бума есть одна объективная причина – у населения начали увеличиваться реальные доходы и банки стали предоставлять возможность брать ипотечные кредиты на 15-20 лет. Однако гораздо более весомым фактором, по мнению многих экспертов, стала игра крупного капитала на киевском рынке недвижимости.

Получается забавная ситуация: часто квартиру несколько раз перепродают друг-другу спекулянты, пока ее, подорожавшую в несколько раз, не купит жилец, взявший для этого кредит на 20 лет. Подобное раздувание ценового пузыря привело к тому, что комуналка в Киеве стоит от $50 тыс. Для сравнения, двухкомнатные квартиры в многоэтажках небольших городков Сумской области можно купить всего за $3-4 тыс.

Экономически обоснованная себестоимость жилья в Киеве, по словам министра строительства Владимира Рыбака, составляет около $600 за квадратный метр, что вчетверо ниже нынешних раздутых цен. Однако увеличивать объемы строительства, делая тем самым жилье доступнее для населения, никто не спешит. Многие строительные компании жалуются, что из-за бюрократических препон не могут войти на рынок Киева. Недостаток предложения, по мнению некоторых экспертов, должен поддерживать ценовой бум.

Для этой же цели проводятся масштабные пиар-акции. «Мы - риелторы получаем процент от сделок. Поэтому наша выгода напрямую зависит от дороговизны жилья. Почти ежедневно на телеканалах и в печатных СМИ мы оплачиваем рекламу, стимулирующую дальнейший рост цен», -- сказал «Экономике» представитель крупной риелтерской компании.

«В 2007 году тенденции будут те же, что и в 2006-м, – стоимость жилья будет расти. Что мне дает основания это утверждать? Первое – это глобальная инфляция. Сейчас цены на жилье растут во всем мире, хоть и с региональными особенностями. Посмотрите разницу в стоимости эконом-класса, массового жилья в Киеве и Москве. Они отличаются в разы. А средняя покупательная способность москвича и киевлянина отличаются не так сильно. Так что тренд в сторону увеличения стоимости жилья в Украине вполне вероятен», -- говорит президент Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Игорь Юшко.

Впрочем, равнение на богатую Москву, где за прошлый год жилье подорожало на 82%, может сыграть с киевскими торговцами недвижимости злую шутку. По словам аналитиков, падение цен на нефть, произошедшее в начале 2007 года, снизило платежеспособность россиян и уже привело к резкому снижению спроса и небольшому падению цен на московскую недвижимость.

«Эксперты считают, что уже в феврале цены на московские квартиры могут упасть на 20 до 30%», -- говорит владелец компании "МППконсалтинг", специализирующейся на расчетах инвестиционных и финансовых рисков, Павел Мельник. 

По мнению аналитиков «Укрсоцбанка», снижение спроса на недвижимость в России повлечет удешевление киевских квартир, вследствие заметного психологического влияния смежных рынков недвижимости Киева и Москвы.

СПРАВКА "экономики" По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, квадратный метр жилья на вторичном рынке в начале 2007 года в Киеве стоил $2600, в Одессе – $1820, в Днепропетровске – $1340, в Севастополе – $1275, в Харькове – $1170, в Симферополе – $1120, во Львове – $1100, в Николаеве – $1100, в Ужгороде – $1100, в Черновцах – $1100, в Хмельницком – $1050, в Сумах – $760, в Херсоне – $750, в Кировограде – $645.

Еще один повод для беспокойства украинским риелтерам дает США, где, по данным Организации объединенных наций (ООН), жилищный бум также завершился. Эксперты прогнозируют, что в течение последующих нескольких лет реальные цены (с учетом инфляции) могут опуститься в Соединенных Штатах до уровня $180-190 тыс. за жилой дом с сегодняшних $250 тыс. Причину удешевления недвижимости аналитики ООН видят в снижении темпов мирового экономического роста. По данным организации, в 2007 году глобальный ВВП увеличится на 3,2% в то время как в 2006 году они составляли 3,8%, а в 2005 году достигли рекордных 4%.

Если психологические факторы зарубежья не убедят спекулянтов выводить деньги из киевской недвижимости, это в конце концов сделает национальный фактор – отсутствие спроса со стороны конечных покупателей. Уже сейчас покупка в кредит самой простой «единички»-«двушки» в Киеве ($90-100 тыс. долларов США), нереальна даже для состоятельного по украинским меркам жителя. При реальной ставке кредитования в валюте (если учесть все сопутствующие платежи и расходы, то не менее 14% годовых) только на уплату процентов, заемщик вынужден будет тратить более $1000 в месяц. Покупать на таких условиях себе жилье вряд ли разумно, так как гораздо выгоднее за $350-$400 в месяц арендовать квартиру в любом районе столицы.